O mercado imobiliário na Reforma Tributária: o que muda a partir de 2027

A mudança é estrutural. Hoje, a venda e a locação de imóveis não são alcançadas nem pelo ICMS estadual nem pelo ISS municipal. Contudo, a partir de 2027, essas operações passarão a ser tributadas pela CBS federal e pelo IBS estadual/municipal.

O que antes ficava fora do radar dos tributos sobre o consumo entra agora no campo de incidência do novo IVA dual.

As alíquotas ainda não estão definidas, mas a estimativa de mercado aponta para uma alíquota de referência de aproximadamente 28% – sendo cerca de 9,5% de CBS e 18,5% de IBS. O setor imobiliário, porém, recebeu tratamento diferenciado, com a redução de 50% para vendas e de 70% para locações.

Na prática, considerando os redutores, isso significa que locações de imóveis poderão ser tributadas por volta de 8,4% quando o sistema estiver em pleno vigor.

Em 2027, com a entrada apenas da CBS, a alíquota efetiva deverá ser de aproximadamente 2,9%.

Não apenas empresas do setor – também pessoas físicas que vendem ou alugam imóveis estarão sujeitas ao novo regime caso (i) alienem de mais de três imóveis no ano anterior; (ii) vendam imóveis construídos pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores; ou (iii) loquem de mais de três imóveis com renda total anual superior a R$ 240 mil.

Para quem se enquadra nesses critérios, há duas consequências imediatas: a obrigação de se cadastrar como contribuinte (prazo recentemente prorrogado para o início de 2027); e a necessidade de emitir nota fiscal e recolher os novos tributos a partir de então.

Neste novo contexto, os contratos de locação existentes precisam ser revistos, já que os novos tributos acarretarão custo que tende a ser repassado ao locatário.

Em imóveis comerciais, esse efeito pode ser neutro quando o locatário for contribuinte e puder se creditar do IBS e da CBS.

Em imóveis residenciais, porém, não há esse mecanismo de compensação e o aumento da carga tributária recairá sobre pessoas físicas o que tenderá a gerar novas negociações entre locadores e inquilinos.

Proprietários e locatários que ainda não revisaram seus contratos e estruturas à luz das novas regras estão correndo um risco desnecessário, especialmente se considerarmos que eventuais negociações podem gerar litígio.

Estamos à disposição para orientar proprietários, investidores e locadores nessa transição.

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